第一章 总论

1.1 概述

1.1.1 项目名称

四季花城二期棚户区改造

 建设单位

建设单位：博野县博兴资产经营有限公司

法人代表：魏志刚

合作单位：河北光隆房地产开发有限公司

法人代表：罗盼来
项目建设单位概况

建设单位概况：博野县博兴资产经营有限公司成立于2009年9月18日，注册资金50万元整，公司法人由魏志刚来担任。公司类型：有限责任公司（国有独资），经营范围：受县政府委托对国有资产进行管理经营活动。（涉及专项审批项目，未经批准不得经营）

合作单位概况：河北光隆房地产开发有限公司成立于2011年6月16日，注册资本一千万元，公司法人由罗盼来担任。

公司实行董事会领导下的总经理负责制，目前设立了总工办、外联部、工程部、供应部、营销部、财务部和综合管理办公室等职能部门。

公司现有员工总计50余人，包括建筑、结构、电气、水暖、造价、工程安全、工程资料、财会、营销、人力资源、计算机等专业人员。

公司一直本着“以人为本、以诚取信、以质取胜、以新争天下”的质量方针和“正正直直做人，踏踏实实做事”的企业精神。凭借“专业的团队和完善的管理体系”，本着“信誉、品质、服务、高效”的宗旨，使公司在日新月异的经济大潮中已逐步成长为一个品牌卓越的企业，志在房地产领域积极开拓、努力进取、长期发展。

1.3 报告编制依据和范围

1.3.1 编制依据

1、《投资项目可行性研究指南》；

2、《建设项目经济评价方法和参数》(第三版)；

3、《产业结构调整指导目录(2011年本)》修正版；

4、《中华人民共和国土地管理法》；

5、《中华人民共和国安全生产法》；

6、《中华人民共和国城乡规划法》；

7、《中华人民共和国环境保护法》；

8、《中华人民共和国房地产管理法》；

9、《中华人民共和国招投标法》；

10、《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；

11、《城市居住区规划设计规范》（GB50220-95 2002年版）；

12、《保定市国民经济和社会发展第十二个五年规划》；

13、《博野县2014年政府工作报告》；

14、项目所在地有关基础资料；

15、项目承办单位提供的基础资料；

16、项目可行性研究报告编制委托书。

1.3.2 编制范围

1、对建设项目符合国家有关政策、法规和规划进行研究；

2、满足项目建设单位对该项目功能等投资方面的要求；

3、项目背景及建设必要性；

4、建设地点与建设条件及建设规模；

5、对项目的消防、环保的评价；

6、节能分析；

7、对项目进度的确定；

8、进行投资估算；

9、进行项目经济效益分析；

10、项目招标方案；

11、社会效益分析；

12、提出该项目工作结论。

项目概况及简要结论

1.4.1 项目概况

1、建设地点

该项目拟建于博野县博明中路北侧。

2、建设规模

项目规划用地面积43066.92㎡（折合64.60亩），总建筑面积136000㎡，其中：地上总建筑面积121000㎡（共1450套住房），包含多层住宅建筑面积54000㎡及高层住宅建筑面积67000㎡；地下总建筑面积15000㎡，包含地下车库面积14000㎡。容积率为2.8，绿地率35%，总建筑密度24%。

3、外部配套条件

该项目拟建于博野县博明中路北侧，该区域配套设施齐全，地理位置优越，环境优美，交通便利。

4、环境保护措施

该项目投入使用后只有生活污水、生活垃圾和厨房油烟产生。其中，生活污水经化粪池简单处理后排入市政污水管网进入污水处理厂，生活垃圾经统一收集处理后运往垃圾处理厂，厨房油烟经过抽油烟机等简单收集过虑处理后可达标排放，不会对周围环境造成污染。

5、总投资及资金来源

该项目计划总投资为25881.65万元，其中：土地费用3876.02万元，工程费用17788.00万元，前期费用2119.43 万元，管理费用237.83万元，销售费用627.91万元，基本预备费1232.46万元。

资金筹措：全部由企业自筹，占总投资的100%。其中博野县博兴资产经营有限公司出资占总投资51%，控股51%。河北光隆房地产开发有限公司出资占总投资49%，控股49%。

6、经济效益分析

项目建成销售后，可实现：利润总额3754.83万元；利税总额5513.77万元；投资利润率14.51%；投资利税率21.30%；销售利润率8.97%；所得税后财务内部收益率20.43%，所得税后财务净现值NPV814.75万元，所得税后投资回收期4.13年，经济效益良好。